Недвижимость - продукт, который создают трудом и от размера труда (материала) зависит стоимость нового объекта. Во время эксплуатации недвижимость изнашивается. Признают износ бухгалтерский и фактический. Бухгалтерский износ введён для собственников-предпринимателей- , которые направляют сбережённые от налогов ресурсы на обновление ресурса недвижимости и др. Фактический износ имеет значение при продаже недвижимости и его может определить судебный эксперт в экспертизе - общей оценке стоимости недвижимости (это первое, что должен знать собственник о стоимости недвижимости).
Риэлтору платит собственник за поиск покупателя (все переговоры - время и расходы, дополнительно пропаганда в Интернете). Вменяемый собственник не переуступит риэлтору в исключительном порядке право поиска покупателя, так как собственник может и сам искать покупателя. Не нужно использовать сразу нескольких риэлторов - это подрывает доверие к риэлтору и собственнику, делает переговоры организационно более сложными и дорогими.
В любом договоре должна быть статья о выходе из договора (алгоритм: условия, способ, сроки).
Сколько платить? 1400 р. в час? Риэлтор будет предоставлять отчёт о разговорах с потенциальными покупателями (имя, фамилия, номер телефона, дата, время, длительность)? Есть цена за размещение объявления в Интернете?
и будет действовать через риэлтора. Потому что для поиска квартиры нужна база агенства и проверка. А для продажи этого не нужно. Разместил объяву и жди звонков
Покупатель в большинстве случаев не действует через риэлтора. Обычно именно собственник заказывает услуги риэлтора (тот является агентом собственника), о чём свидетельствуе размещеное объявления на сайте (в базе данных недвижимости) риэлтора.
Для покупателя имеет смысл заказать услуги риэлтора только для поиска инвестиционной возможности: найти (вот задача для риэлтора) старую недвижимость с целью реконструкции или перестройки.
Мало ли, что ты продала. Важен договор :))). Обычно риэлтор представляет интересы собственника, потому что ищет покупателей на основании договора с собственником.
в Москве это договор на 2-3 мес, привязывающий продавца к себе, так как эксклюзивный договор как правило с прописанной неустойкой. А работы там - только размещение фоток в интернете. Сейчас нет смысла в этом эксклюзивном договоре, так как каждый покупатель приходит со своим агентом. И если агентство известное, то есть можно доверить им сделку.
"Сейчас нет смысла в этом эксклюзивном договоре, так как каждый покупатель приходит со своим агентом" -
покупателю нужны:
- юридическая проверка истории недвижимости и юридическое сопровождение сделки (нужен адвокат, а не риэлтор);
- техническая проверка недвижимости (нужен строительный эксперт и техническая документация, а не риэлтор);
- экономическая проверка недвижимости (нужны выписки со счетов, годовые отчёты, записи обременений);
- пользовательский статус недвижимости (список зарегистрированных жильцов, договоры).
Если покупатель не шарит в этих вопросах или хочет подстраховаться - он нанимает профессионального агента (адвоката, судебного эксперта).
одну, которая повесила объявление о сдаче квартиру в аренду. К ней пришли риэлторы и в процессе оформления договора, узнав о том что она единственный собственник квартиры, без детей и родственников, первым делом стырили у неё из сумочки паспорт. И это было не в 90-е, а 3 года назад.
После того как было подано заявление о хищение паспорта в местное отделение УВД, паспорт был подкинут в форточку.
в России это всё делает риэлтер)))
1. Адвокат то зачем в типовой продаже-покупке? Люка вон сама адвокат, однако риелтер нужен. Можно прибегнуть к нотариусу.
2. Техническая экспериза дома? Это за свой счёт пож-та. Только кто ж такую инфу предоставит? Техническую документацию у нас никто не проверяет, и не предоставляет, потому что её как правило, нету
3. экономическая проверка и 4. проверка в паспортном столе - это всё у нас делает риэлтор! Просто идёт в бухгалетрию ТСЖ и в паспортный стол, и берёт выписку из домовой книги и справку о задолженности. Или стребует с продавца и покажет покупателю
общалась один раз в жизни.. что могу сказать.. то ли у меня характер, конечно, такой, но я параллельно с ней искала варианты квартир, и эти варианты оказались гораздо лучше, чем мне подыскала она, может у меня конечно такой риэлтор был.. знающие люди, объясните мне, что проверяет риэлтор, что я к примеру, если озадачусь, не смогу проверить? Я очень сомневаюсь, что они что-то там прям проверяют.. может я и ошибаюсь.
да всё можно сделать самим при желании. Но покупателю документов в ЖЭКе, ТСЖ, пасп столе, БТИ, никто не предоставит. Только собственнику. Так что можно с ним ходить по этим инстанциям. А это потраченное время, которое за частую тоже стоит денег)))
Aquaа
других агенты не предлагают, потому что они тоже не идиоты))) Их цель, чтобы продавец не работал с другими агентствам
( С )
О чём я тебе сегодня и говорил!!!
есть одна, общая база с которой и работают ВСЕ риэлторы и покупатели в том числе.
договором риелтор привязывает тебя к себе, чтоб не обращалась к другим агенствам.
вся инфа по квартире есть в свободном доступе, и каждый риелтор, желающий заработать дублирует эту хату с некоторым увеличением цены
если риэлтор способен и квалифицирован оказать весь комплекс услуг, то весь комплекс услуг должен быть в договоре об оказании услуг, и должна существовать доверенность собственника риэлтору.
Что касается технической документации, то за её изготовление несёт ответственность собственник :). А то вносят незаконные изменения в недвижимость и вешают ответственность на покупателя...
По сути, речь о проекте, и необходимо управление проектом :))).
что спрашивать у риэлтора за какую цену стоит продавать свою квартиру не только неправильно, но и глупо? То есть работу по оценке стоимости следует проводить самому?
"То есть работу по оценке стоимости следует проводить самому?" -
если риэлтор располагает печатью судебного эксперта (учился, сдал экзамены и получил аккредитацию суда) именно по общей оценке недвижимости наземных строений (а не по составлению сметы, например, гидростроя), то можно заказать экспертизу и у него. Не все же знают, во сколько обойдётся влажная стена... Но обычно риэлтор не имеет ни юридического, ни строительного образования. Потому что хорошие юристы и строители завалены другой работой.
так в договоре это и указывается. Только сбор бумажек из ЖЭКа, БТИ и пасп стола - необходим для сделки купли-продажи по любому, договор тут не при чём. Без этих справок не зарегистрирует сделку ни департамент, ни нотариус. Да, часто собственник даёт доверенность риэлтеру на сбор бумажек. Иногда собирает сам.
С технической документацией у нас в РФ всё сложнее, чем в Европе. В 90-е в квартирах сделано много перепланировок, которые незаконны. Это дело покупателя, соглашаться на эту квартиру или нет. НО покупатель должен понимать, что для проведения сделки ничего незаконного в плане БТИ быть не может. Значит, эта перепланировка либо узаконена (что очень МАЛО вероятно!), либо её там нету вообще (то есть работник БТИ за мзду не пометил на плане перепланировку) и вся ответственность за незаконную перепланировку ляжет на нового добросовестного покупателя. Тут покупатель должен сам посмотреть эмкиз БТИ и сравнить с реальной схемой квартиры.
А вообще здорово, когда эксперт ещё и строительный инженер - может даже проект прокомментировать. Я использовал такого эксперта в судебном процессе :).
ну почему же глупо? У риэлтора больше опыта и он без труда, проанализировав стоимость квартир в вашем районе, доме, скажет примерную стоимость квартиры. Это и вы можете сделать проведя несложный маркетинг)) Есть определённый диапазон цен в доме, сначала ставится наибольшая цена, а дальше - как пойдёт. Просто риелетру важнее продать побыстрее, а вам важнее продать подороже. Вот тут имеется конфликт интересов.
Про оценщика, я вас умоляю, для оценки вторичного жилья оценщика не обязательно вызывать. Разве что вы продаёт квартиру с эксклюзивной мебелью или ремонтом. Бывает, что в данном доме квартиры продаются крайне редко, соответственно как бы нет средней цены. Тогда квартира стоит ровно столько, за сколько готовы её купить))
